תחום ההתחדשות העירונית בישראל נמצא בשנים האחרונות במרכז מדיניות הדיור והתכנון הלאומית. לאחר סיום עידן תמ"א 38 והמעבר למסלולים חדשים המבוססים על תכנון מתחמי וכוללני יותר, הממשלה, מנהל התכנון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממשיכים לקדם רפורמות משמעותיות שצפויות להשפיע על שוק הנדל"ן, הרשויות המקומיות, היזמים ובעלי הדירות במהלך השנים 2027–2028.
הצורך בשינויים נובע ממספר גורמים מרכזיים: מחסור חמור בדירות, הזדקנות מבנים ותשתיות, הצורך בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ואיומים ביטחוניים, עומסים בירוקרטיים, וכן ניסיון לייצר ודאות כלכלית ותכנונית בשוק ההתחדשות העירונית.
בשנים הקרובות צפויים להיכנס לתוקף שינויים מהותיים במנגנוני התכנון, במיסוי, בדרישות הרוב מבעלי הדירות, בסמכויות הוועדות המקומיות ובמסלולי האישור המואצים.
1. המשך המעבר מתמ"א 38 להתחדשות עירונית מתחמית
אחד השינויים המרכזיים שכבר החל וצפוי להתחזק בשנים 2027–2028 הוא המעבר ממודל של חיזוק בניין בודד למודל של תכנון מתחמי רחב.
תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, שנכנס לתוקף לאחר סיום תמ"א 38, יצר למעשה "חלופת שקד" – מסלול חדש להתחדשות בניינית שמעניק סמכויות רחבות יותר לוועדות המקומיות.
המדינה מעוניינת לצמצם פרויקטים נקודתיים של בניין בודד ולעודד מתחמי פינוי־בינוי גדולים יותר, המאפשרים:
- תכנון תשתיות כולל
- פתרונות תחבורה וחניה
- הקמת מוסדות ציבור
- הגדלת שטחים ירוקים
- יצירת כדאיות כלכלית גבוהה יותר
המשמעות היא שבשנים 2027–2028 צפויה העדפה ברורה של מוסדות התכנון לפרויקטים רחבי היקף, במיוחד באזורי ביקוש ובערים ותיקות.
בנוסף, ייתכן כי חלק מהרשויות המקומיות יקבלו סמכויות נרחבות יותר לקבוע מדיניות עירונית עצמאית בנוגע לזכויות בנייה, גובה מבנים וצפיפות.
2. הארכת והרחבת סמכויות הוותמ"ל
הוותמ"ל (הוועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור) הפכה בשנים האחרונות לכלי מרכזי בקידום תכניות גדולות במהירות יחסית.
הממשלה כבר אישרה הארכה לפעילות הוותמ"ל עד שנת 2027, וצפוי כי במהלך 2027–2028 יתקיימו דיונים נוספים על הרחבת סמכויותיה.
המגמה הצפויה היא:
- קיצור זמני אישור תכניות
- האצת פרויקטים בפריפריה
- קידום מתחמי פינוי־בינוי גדולים
- הגדלת היצע הדירות באזורי ביקוש
עם זאת, יש גם ביקורת משמעותית מצד רשויות מקומיות וארגוני סביבה, הטוענים כי הוותמ"ל מחלישה את כוחן של הוועדות המקומיות ולעיתים מאשרת תכניות במהירות גבוהה מדי.
למרות הביקורת, נראה כי המדינה תמשיך להשתמש בכלי זה כדי לעמוד ביעדי הדיור הלאומיים.
3. שינויים צפויים בהיטל ההשבחה ובמיסוי
אחד הנושאים המשמעותיים ביותר בתחום ההתחדשות העירונית הוא שאלת הכדאיות הכלכלית.
בשנים האחרונות בוצעו רפורמות שנועדו להפחית את היטל ההשבחה בפרויקטי פינוי־בינוי ולעודד יזמים לקדם פרויקטים גם באזורים שבהם הרווחיות נמוכה יחסית.
כיום רשויות מקומיות יכולות לקבוע אזורים שבהם שיעור היטל ההשבחה יהיה:
- 0%
- 25%
- 50%
ההסדר הנוכחי חל עד מרץ 2027, ולכן צפוי כי במהלך 2027–2028 יגובש מנגנון חדש.
התרחישים המרכזיים שנבחנים כוללים:
- הארכת מודל ההקלות הקיים
- הרחבת הפטורים באזורי פריפריה
- יצירת מדרגות מס לפי כדאיות כלכלית
- הגדלת סמכות הרשויות המקומיות לקבוע מדיניות עצמאית
בנוסף, קיימים דיונים על מתן תמריצי מס נוספים לפרויקטים הכוללים:
- בנייה ירוקה
- דיור להשכרה
- שילוב שטחי ציבור
- מיגון מתקדם
שינויים אלו עשויים להשפיע בצורה דרמטית על כדאיות הפרויקטים ועל היקף ההתחדשות העירונית בישראל.
4. האצת הליכי רישוי ותכנון דיגיטלי
אחת הבעיות המרכזיות בתחום הבנייה בישראל היא הבירוקרטיה הארוכה.
פרויקטי התחדשות עירונית עלולים להימשך שנים רבות בשל:
- התנגדויות
- עיכובים בוועדות
- ריבוי אישורים
- עומסים על מערכות התכנון
לכן המדינה צפויה לקדם בשנים 2027–2028 רפורמות נוספות בתחום הרישוי הדיגיטלי.
בין המהלכים האפשריים:
- הרחבת מערכת "רישוי זמין"
- הגשת תכניות דיגיטליות מלאות
- קיצור מועדים סטטוטוריים
- אוטומציה של בדיקות תכנוניות
- שילוב מערכות בינה מלאכותית לניתוח תכניות
המטרה היא לצמצם משמעותית את זמן קבלת ההיתרים ולהפוך את ההליך לשקוף ויעיל יותר.
5. חיזוק המיגון והיערכות למצבי חירום
לאחר אירועי הלחימה והפגיעות במבנים בשנים האחרונות, המדינה החלה לקדם מסלול ייעודי של התחדשות עירונית לצורך שיקום אזורים שנפגעו.
בשנת 2026 אושר חוק חדש המאפשר הכרזה על "אזורי שיקום והתחדשות" שבהם ניתן לקדם הליכי פינוי־בינוי מואצים.
החוק כולל:
- קיצור הליכי תכנון
- הפחתת דרישת הרוב מבעלי הדירות
- אפשרות לפיצוי כספי לבעלי דירות
- הטבות מס מיוחדות
- שילוב מבנים סמוכים בפרויקט
סביר להניח שבשנים 2027–2028 המדינה תרחיב את המודל הזה ותשלב דרישות מיגון מחמירות יותר בכל פרויקט חדש.
המשמעות היא שתחום ההתחדשות העירונית יהפוך לא רק לכלי נדל"ני אלא גם לכלי אסטרטגי של ביטחון לאומי.
6. שינויי רוב והפחתת כוחם של דיירים סרבנים
אחד החסמים המרכזיים בפרויקטי פינוי־בינוי הוא התנגדות של בעלי דירות בודדים.
בשנים האחרונות כבר בוצעו הקלות בדרישות הרוב, אך קיימת מגמה ברורה להמשיך ולצמצם את כוחם של דיירים סרבנים.
הצעות שנידונות לקראת 2027–2028 כוללות:
- הורדת אחוז ההסכמה הנדרש בפרויקטים מסוימים
- הרחבת סמכויות בתי המשפט נגד סרבנות בלתי סבירה
- פיצויים חלופיים במקום דירות תמורה
- מנגנוני Buy-Out רחבים יותר
המטרה היא למנוע מצב שבו פרויקטים גדולים נתקעים במשך שנים בשל התנגדויות נקודתיות.
עם זאת, קיימת ביקורת ציבורית ומשפטית בטענה לפגיעה בזכות הקניין של בעלי הדירות.
7. דגש על בנייה ירוקה וצפיפות עירונית
תחום הקיימות צפוי לקבל משקל משמעותי יותר בחקיקה ובמדיניות התכנון.
בשנים 2027–2028 ייתכן כי פרויקטים חדשים יחויבו לעמוד בסטנדרטים מחמירים יותר של:
- בנייה ירוקה
- התייעלות אנרגטית
- הצללות ומרחבים ציבוריים
- ניהול מים וניקוז
- הכנת תשתיות לרכב חשמלי
בנוסף, המדינה צפויה להמשיך ולעודד צפיפות גבוהה יותר באזורי תחבורה ציבורית.
המשמעות היא שבאזורים סמוכים לרכבות קלות, מטרו ותחנות תחבורה מרכזיות יאושרו זכויות בנייה משמעותיות יותר.
8. חיזוק הרשויות המקומיות
רשויות מקומיות רבות דורשות כיום יותר סמכויות ושליטה בפרויקטי התחדשות עירונית.
לכן צפויה מגמה של:
- העברת סמכויות לוועדות מקומיות
- קביעת מדיניות עירונית עצמאית
- הרחבת הסכמי גג
- התאמת תשתיות עירוניות לפרויקטים חדשים
במקביל, המדינה צפויה לדרוש מהרשויות לעמוד ביעדי דיור גבוהים יותר.
ערים שלא יקודמו בהן מספיק פרויקטים עשויות להיתקל בהתערבות ממשלתית רחבה יותר.
השנים 2027–2028 צפויות להיות נקודת מפנה משמעותית בתחום ההתחדשות העירונית בישראל.
המגמה המרכזית היא מעבר מתכנון נקודתי לתכנון עירוני רחב, מהיר ומבוסס תשתיות.
המדינה צפויה להמשיך להאיץ פרויקטים באמצעות:
- קיצור הליכי תכנון
- הרחבת סמכויות הוותמ"ל
- הפחתת חסמים בירוקרטיים
- רפורמות במיסוי
- הקטנת כוחם של דיירים סרבנים
- הרחבת מסלולי החירום והשיקום
במקביל, יגדל הדגש על מיגון, קיימות, תחבורה ציבורית ובנייה ירוקה.
עבור יזמים, בעלי דירות ורשויות מקומיות, המשמעות היא צורך להיערך למציאות תכנונית חדשה שבה המדינה מבקשת לקדם התחדשות עירונית בקצב מהיר בהרבה מזה שהיה מקובל בעבר.
לצד ההזדמנויות הגדולות, צפויים גם אתגרים משמעותיים סביב זכויות קניין, עומסי תשתיות, צפיפות עירונית והאיזון בין האינטרס הציבורי לבין זכויות התושבים.