תחום ההתחדשות העירונית בישראל מבוסס על מערך מורכב של חוקים, תקנות ותכניות מתאר, שמטרתם לאפשר חיזוק, חידוש והרחבה של מבנים ישנים תוך שמירה על האינטרס הציבורי והבטיחותי. שני המסלולים המרכזיים בתחום הם פינוי־בינוי ותמ"א 38, כאשר לכל אחד מהם מסגרת חוקית שונה, שלבי תכנון אחרים, והשלכות שונות על בעלי הדירות, היזמים והרשויות המקומיות.
הבסיס החוקי של פינוי־בינוי
פינוי־בינוי נשען על חוק פינוי־בינוי (פיצויים), התשנ"ט–1998. החוק נועד לאפשר למדינה לקדם פרויקטים רחבי היקף שבהם נהרסים מתחמים שלמים של מבנים ישנים, ובמקומם נבנים מתחמים חדשים. כדי שפרויקט יוכרז כמתחם פינוי־בינוי, נדרש אישור רשמי של הממשלה, ולאחר מכן קידום תכנית בניין עיר חדשה (תב"ע) המאושרת על ידי ועדות התכנון.
אחד העקרונות החשובים בחוק הוא ההתייחסות לזכויות הדיירים. החוק מגדיר מהו "דייר סרבן" ומהם התנאים שבהם ניתן לנקוט נגדו הליכים משפטיים, אם רוב מיוחס של בעלי הדירות כבר נתן את הסכמתו לפרויקט. מנגנון זה נועד לאזן בין זכויות הקניין של הפרט לבין האינטרס הציבורי של חידוש אזורים מיושנים.
המסגרת החוקית של תמ"א 38
תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. היא אושרה בשנת 2005 ומתבססת על חוק התכנון והבנייה. מטרת התכנית המקורית הייתה לחזק מבנים שנבנו לפני שנת 1980 ואינם עומדים בתקן הישראלי לרעידות אדמה.
תמ"א 38 כוללת שני מסלולים עיקריים: מסלול חיזוק ועיבוי (תמ"א 38/1) שבו מחזקים את המבנה הקיים ומוסיפים לו קומות, ומסלול הריסה ובנייה (תמ"א 38/2) שבו הורסים את הבניין ובונים בניין חדש במקומו. כל אחד מהמסלולים כפוף להליכי רישוי שונים ולהקלות תכנוניות שמוגדרות בחוק.
בשנים האחרונות חלו שינויים משמעותיים במעמדה של תמ"א 38, לאחר שהמדינה החליטה לצמצם את השימוש בה ולהעביר את מרכז הכובד לתכניות חלופיות ברמת הרשות המקומית, אך עדיין קיימים פרויקטים רבים שנשענים על ההוראות הקיימות והוראות המעבר.
חוק התכנון והבנייה ותפקיד הוועדות
הגורם המרכזי שמסדיר את הליכי האישור הוא חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה–1965. החוק מסדיר את עבודת ועדות התכנון – הוועדה המקומית, הוועדה המחוזית והמועצה הארצית לתכנון ולבנייה. בפרויקטים של פינוי־בינוי, לרוב מעורבת הוועדה המחוזית בגלל היקף הפרויקט. בתמ"א 38, ברוב המקרים, ההליך מתבצע מול הוועדה המקומית.
החוק קובע לוחות זמנים, חובת פרסום להתנגדויות, זכות הציבור להגיש השגות, והאפשרות לעררים. מנגנון זה נועד להבטיח שקיפות, איזון בין אינטרסים, ושמירה על איכות התכנון והסביבה העירונית.
דיירים סרבנים וההיבט המשפטי
אחד הנושאים הרגישים ביותר בפרויקטים של התחדשות עירונית הוא סוגיית הדיירים הסרבנים. החוק קובע כי כאשר שיעור ההסכמה בפרויקט פינוי־בינוי מגיע לרוב הנדרש, ניתן להגיש תביעה נגד דייר שמסרב ללא סיבה סבירה. בתי המשפט בוחנים כל מקרה לגופו, תוך בדיקת תום הלב של הצדדים, הוגנות התמורה לדיירים, והאם ניתנו ערבויות מתאימות.
בתמ"א 38, מנגנון ההתמודדות עם דיירים סרבנים שונה במקצת, אך גם שם נדרש רוב מיוחס, וניתן לפנות לערכאות משפטיות במקרים של סירוב בלתי מוצדק.
מיסוי והיבטים כלכליים בחוק
החוק בישראל מעניק הקלות מס משמעותיות לפרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38. בין היתר קיימים פטורים ממס שבח, פטור ממע"מ על שירותי בנייה לדיירים, והקלות במס רכישה. הקלות אלו נועדו להפוך את הפרויקטים לכדאיים יותר עבור היזמים והדיירים, ולזרז את קידום ההתחדשות העירונית.
עם זאת, ההטבות כפופות לתנאים מוגדרים בחוק, וכל חריגה מהמסגרת עלולה להביא לחיוב במס מלא, ולכן חשיבות הליווי המשפטי והכלכלי בפרויקטים אלה היא גבוהה במיוחד.
הקשר בין רגולציה לבטיחות ואיכות חיים
המערכת החוקית בתחום ההתחדשות העירונית אינה עוסקת רק בזכויות בנייה, אלא גם בבטיחות, נגישות, חניה, שטחים ציבוריים ותקני בנייה. החוק מחייב עמידה בתקני כיבוי אש, נגישות לנכים, חיזוק מפני רעידות אדמה, ופתרונות תחבורה. רשויות מקומיות רבות מוסיפות דרישות ייחודיות בהתאם לאופי העיר והצפיפות בה.
בשנים האחרונות המגמה היא להחמיר את הדרישות התכנוניות, מתוך תפיסה שהתחדשות עירונית צריכה לשפר את איכות החיים של התושבים ולא רק להגדיל את מספר הדירות.
מבט קדימה על השינויים הצפויים בחקיקה
תחום ההתחדשות העירונית נמצא בתהליך מתמיד של שינוי. המדינה מקדמת מסלולים חדשים כמו תכניות התחדשות עירונית ברמת שכונה ותכניות מחליפות לתמ"א 38, ומגבירה את המעורבות של הרשויות המקומיות בקביעת מדיניות תכנונית.
החקיקה צפויה להמשיך להתמקד בקיצור הליכים בירוקרטיים, בהגברת הוודאות עבור יזמים, ובהגנה על זכויות הדיירים. במקביל, צפויה התרחבות של דרישות סביבתיות, תקני בנייה ירוקה ושילוב פתרונות תחבורה חכמה בפרויקטים עתידיים.
החוקים המעורבים בפרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38 מהווים מערכת מורכבת שמחברת בין זכויות קניין, אינטרס ציבורי, בטיחות בנייה ושיקולים כלכליים. הבנה של המסגרת החוקית היא תנאי בסיסי להצלחת פרויקט בתחום ההתחדשות העירונית, הן מצד הדיירים והן מצד היזמים. ככל שהחקיקה תמשיך להתעדכן ולהתאים את עצמה לצרכים המשתנים של הערים בישראל, כך צפוי תחום ההתחדשות העירונית להמשיך ולהתרחב ולהפוך לכלי מרכזי בעיצוב עתיד המרחב האורבני.