תהליכי התחדשות עירונית במדינת ישראל נתקלים לא פעם במחסומים משפטיים ותכנוניים מורכבים. אחד החסמים השכיחים והרגישים ביותר הוא קיומן של חריגות בנייה במבנים המיועדים להריסה או לחיזוק. עבור בעלי דירות רבים, החשש כי חריגת בנייה שבוצעה לפני עשורים תמנע את קידום הפרויקט הוא ממשי, ולעיתים אף משמש ככלי ניגוח במערכת היחסים המורכבת שבין השכנים ליזם.
מאמר זה נועד לסקור את ההשלכות של חריגות בנייה על תהליכי התחדשות עירונית, לבחון את הפתרונות המשפטיים הקיימים ולעמוד על הדרכים להסדרת המצב באופן שיאפשר את השבחת הנכס ללא עיכובים מיותרים.
שכיחות התופעה והרקע ההיסטורי
בניינים רבים שנבנו בשנות ה-60 וה-70 של המאה הקודמת מתאפיינים בשינויים שנערכו לאורך השנים ללא היתר כדין. מדובר בסגירת מרפסות באמצעות תריסי פלסטיק, הוספת מחסנים בחצר המשותפת, חלוקת דירות פנימית או פריצת פתחים בקירות חיצוניים. בעבר, האכיפה העירונית הייתה פחות דקדקנית, ובעלי נכסים רבים נהגו בנכסיהם כבשלהם מבלי להבין את ההשלכות העתידיות של פעולות אלו על רישום הבית המשותף ועל היכולת לממש זכויות בנייה נוספות.
כאשר בניין כזה נכנס למסלול של התחדשות עירונית (בין אם במסלול של פינוי-בינוי ובין אם במסלול של חיזוק ועיבוי), כלל הנתונים התכנוניים של המבנה עולים על שולחן הוועדה המקומית. בשלב זה, חריגות הבנייה הופכות מ"עניין שקט" למכשול סטטוטורי הדורש פתרון.
השפעת חריגות הבנייה על היתר הבנייה החדש
הכלל הבסיסי בוועדות התכנון הוא ש"אין חוטא נשכר". כלומר, רשות תכנונית תתקשה לאשר זכויות בנייה חדשות והטבות משמעותיות ליזם ולדיירים, כאשר במבנה הקיים קיימות עבירות בנייה שלא הוסדרו.
במסלול של עיבוי וחיזוק (תמ"א 38/1), האתגר הוא כפול:
- מניעה תכנונית: לעיתים לא ניתן לחזק את המבנה מבחינה הנדסית מבלי להרוס את התוספות הבלתי חוקיות.
- מדיניות אכיפה: הוועדות המקומיות מתנות לעיתים קרובות את מתן היתר הבנייה להרחבת הדירות בהריסת כל חריגת בנייה קיימת או בהכשרתה כחלק מהתכנון החדש.
במסלול של פינוי-בינוי (הריסה ובנייה), המצב מעט פשוט יותר מבחינה פיזית – הרי המבנה ממילא נהרס כליל. עם זאת, כאן עולה השאלה המשפטית והשמאית: האם בעל הדירה שחרג מהבנייה זכאי לקבל תמורה גם עבור השטח הבלתי חוקי?
המוקש השמאי: חישוב התמורות
אחד הסכסוכים המרכזיים בבניינים עם חריגות בנייה מתרחש בעת עריכת טבלת ההקצאה והאיזון. דייר שסגר מרפסת והפך אותה לחדר מגורים לפני 30 שנה, ידרוש לעיתים קרובות לקבל דירה חדשה שתחושב לפי השטח הקיים בפועל ("מטר מול מטר").
מנגד, השכנים והיזם יטענו כי אין להעניק פרס על פעולה בלתי חוקית. עמדת בתי המשפט והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בעניין זה היא ברורה: אין לחשב שטחים שנבנו ללא היתר כחלק מהשטח הבסיסי לצורך קבלת תמורות. הענקת זכויות יתר לדייר שחרג מהבנייה פוגעת בשוויון בין הדיירים ועלולה להפוך את הפרויקט לבלתי כלכלי עבור היזם.
התמודדות עם "דייר סרבן" על רקע חריגות בנייה
במקרים מסוימים, בעל הדירה שביצע את החריגה הופך ל"דייר סרבן". הוא חושש שעם הריסת הבניין הוא יאבד שטח יקר ערך שבו הוא משתמש מזה שנים, ולכן הוא מתנה את חתימתו בקבלת פיצוי עודף.
כאן נכנס לתמונה חוק פינוי-בינוי (פיצויים). בתי המשפט קבעו כי סירוב של דייר המבוסס על דרישה לקבל פיצוי עבור שטחים בלתי חוקיים אינו נחשב כ"סירוב סביר". יתרה מכך, דייר כזה עשוי למצוא את עצמו חשוף לתביעת נזיקין מצד שאר השכנים בגין עיכוב הפרויקט. על בעלי הדירות להבין כי החוק מגן על הזכויות הרשומות והחוקיות בלבד, וכל ניסיון לסחוט תנאים משופרים על בסיס עבריינות בנייה נידון לכישלון בערכאות המשפטיות.
פתרונות פרקטיים להסדרת המצב
למרות המורכבות, קיימים כלים המאפשרים לגשר על הפערים ולהניע את הפרויקט קדימה:
- הסדרה במסגרת היתר הבנייה החדש: אם מדובר בחריגה שניתן להכשיר מבחינה תכנונית (למשל, סגירת מרפסת באזור שבו קיימות זכויות בנייה שלא נוצלו), היזם יכול לכלול את השטח הזה בבקשה להיתר. במקרה כזה, הדייר עשוי להידרש לשלם את היטלי ההשבחה הרלוונטיים עבור אותו שטח, אך הוא "מרוויח" את הכשרת הנכס.
- פיצוי כספי מופחת: במקרים מסוימים, ובהסכמת כלל הדיירים, ניתן להעניק לדייר החורג פיצוי חלקי (למשל, שדרוג במפרט הטכני של הדירה החדשה) מבלי להגדיל את שטח הדירה עצמה, וזאת כדי לייצר הסכמה רחבה ולמנוע הליכים משפטיים יקרים.
- התחייבות להריסה עצמית: בבניינים במסלול של תמ"א 38/1 (חיזוק), הדיירים עשויים להידרש לחתום על התחייבות להריסת החריגות כתנאי למתן ההיתר. במקרים אלו, הפיקוח על הבנייה מוודא כי החריגה הוסרה לפני מתן תעודת הגמר (טופס 4) לבניין המחודש.
תפקיד היזם והיועצים המקצועיים
בבניינים שבהם קיימות חריגות בנייה, תפקידם של עורך הדין של הדיירים והשמאי המלווה הופך לקריטי. עליהם לבצע "בדיקת נאותות" (Due Diligence) תכנונית עוד לפני החתימה על ההסכם מול היזם. הבדיקה צריכה לכלול:
- השוואה בין המצב בשטח לבין "תיק הבניין" בעירייה.
- בחינה של היתרי בנייה היסטוריים ותצלומי אוויר.
- הגדרה מדויקת בחוזה של המנגנון לחישוב התמורות, תוך הדגשה כי רק שטחים חוקיים יובאו בחשבון.
כאשר הדברים מעוגנים בחוזה באופן שקוף וברור, נמנעות עוגמת נפש ומחלוקות בשלבי הביצוע המתקדמים של הפרויקט.
חריגות בנייה הן חלק מהמציאות של המגורים בישראל, אך הן אינן מהוות בהכרח חסם בלתי עביר לפרויקט של התחדשות עירונית. המפתח להתקדמות טמון בגישה ריאלית של בעלי הנכסים: עליהם להבין כי השבחת הנכס במסגרת פרויקט מודרני, בטוח וממוגן, עולה עשרות מונים על הערך של תוספת בנייה בלתי חוקית ומיושנת.
עבור בעלי הדירות בשרון, שבו מחירי הנדל"ן גבוהים במיוחד, האינטרס הכלכלי העליון הוא הכשרת הנכס והפיכתו לדירה חוקית וחדשה בסטנדרט בנייה עכשווי. בעזרת ניהול נכון, שקיפות מול מוסדות התכנון וגיבוי משפטי מקצועי, ניתן להתגבר על חריגות העבר ולהבטיח את עתידו של המבנה והקהילה המתגוררת בו.