שנת 2025 מסמנת את סיומו הסופי של עידן תמ"א 38 המסורתית, ובאזור השרון – הלב הפועם של הנדל"ן הישראלי – המהפכה כבר כאן. בעוד שערים רבות בישראל עדיין מגששות את דרכן, רעננה, כפר סבא והרצליה נכנסו לשנת 2025 כשהן מצוידות בתוכניות מתאר מקומיות מפורטות המבוססות על "חלופת שקד" (תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה). אם אתם בעלי דירה באחת מהערים הללו, המשחק השתנה לחלוטין – והוא לטובתכם.
מהי "חלופת שקד" ולמה היא קריטית לשלוש הערים?
חלופת שקד נולדה כדי לתקן את העיוות שיצרה תמ"א 38: חיזוק בניין בודד מבלי לדאוג לתשתיות השכונתיות. בשרון, שם המגרשים קטנים והצפיפות גבוהה, הבעיה הייתה חמורה במיוחד. חלופת שקד מעניקה לרשויות המקומיות את הכוח להגדיל זכויות בנייה לעד 400% (במסלול הריסה ובנייה), בתמורה להקצאת שטחי ציבור בתוך הבניין.
עבור דיירים ברעננה או בהרצליה, זה אומר שהבניין הישן לא רק יחודש, אלא יהפוך לחלק ממרקם עירוני מודרני הכולל גני ילדים, מרפאות או חללי עבודה שיתופיים בקומת הקרקע.
לעיון בנוסח החוק המלא, ניתן לגשת אל ספר החוקים באתר הכנסת.
רעננה: מעיר של תמ"א 38 לעיר של התחדשות מתחמית
רעננה נחשבה במשך שנים ל"בירת התמ"א 38" של ישראל. עם זאת, ב-2025 העירייה שינתה כיוון. חלופת שקד ברעננה מיושמת כיום דרך תוכניות מתאר שמעודדות איחוד מגרשים. העירייה מעדיפה ששני בניינים סמוכים ייהרסו יחד כדי להקים פרויקט מודרני עם חניון תת-קרקעי משותף וגינה ירוקה רחבת ידיים.
המסלול המהיר ברעננה: בניינים הממוקמים לאורך צירים מרכזיים כמו אחוזה או בקרבת תחנות הרכבת, נהנים כיום מתעדוף בוועדות התכנון, במטרה להפוך את המרכז לעירוני ותוסס יותר.
כפר סבא: התחדשות בסימן המטרו
בכפר סבא, חלופת שקד ב-2025 קשורה בקשר בל ינתק למיזם המטרו. העירייה אימצה מדיניות של "ציפוף לאורך צירים", במסגרתה בניינים ישנים שנמצאים ברדיוס של תחנות המטרו העתידיות מקבלים זכויות בנייה מופלגות. חלופת שקד מאפשרת לכפר סבא לאשר פרויקטים של הריסה ובנייה במהירות גבוהה יותר מבעבר, תוך הבטחה שהבנייה החדשה תכלול ממ"דים מודרניים – דרישה שהפכה לקריטית בעקבות המצב הביטחוני.
ניתן לבדוק את התוכניות העירוניות המעודכנות דרך אתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
הרצליה: בין שימור ה-DNA העירוני למגדלי המגורים
הרצליה היא מקרה בוחן מעניין לחלופת שקד. העירייה מקדמת ב-2025 תוכנית המבדילה בין מרכז העיר הוותיק לבין שכונות החוף. במרכז העיר, חלופת שקד מנוצלת כדי להפוך בניינים בני 3-4 קומות לבניינים מודרניים בני 8-10 קומות, תוך שימת דגש על עירוב שימושים (מסחר ומגורים). המטרה היא להחיות את רחוב סוקולוב והסביבה ולהפוך אותם לנגישים ואטרקטיביים לצעירים.
הביטחון מעל הכל: הממ"ד כצורך קיומי בשרון
ב-2025, המניע המרכזי של דיירים בשרון לצאת לפרויקט הוא לא רק עליית ערך הנכס, אלא הביטחון האישי. חלופת שקד מאפשרת מסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2 לשעבר) בצורה יעילה יותר. בניגוד לחיזוק מבנה קיים, הריסה ובנייה מבטיחה שהממ"ד יהיה חלק אינטגרלי משלד הבניין החדש, על פי תקני המיגון המחמירים ביותר של פיקוד העורף לשנת 2025.
דיירים סרבנים והרוב הדרוש ב-2025
החוק החדש קיבע את הרוב הדרוש על 66%. בערים כמו רעננה והרצליה, שם המודעות המשפטית של הדיירים גבוהה, אנו רואים ב-2025 פחות סרבנות "סחטנית" ויותר שיתוף פעולה. בתי המשפט נוטים כיום לאשר פרויקטים של חלופת שקד במהירות, מתוך הבנה שמדובר באינטרס ביטחוני ותכנוני ראשון במעלה.
למידע על פתרון סכסוכים, מומלץ לפנות אל הממונה על פניות דיירים.
היבטים כלכליים: מיסוי וערבויות ב-2025
הטבות המס המוענקות בחלופת שקד דומות לאלו של פינוי בינוי מסורתי. דיירים ברעננה, כפר סבא והרצליה נהנים מפטור ממס שבח ומס רכישה על הדירה החדשה (בכפוף לתקרות). היזם מחויב לספק ערבויות חוק מכר בשווי הדירה החדשה, ערבות שכירות וערבות בדק. בערים הללו, שבהן מחירי הנדל"ן הם מהגבוהים בישראל, לשווי הערבויות יש חשיבות מכרעת.
לבדיקת זכויות המיסוי שלכם, בקרו באתר רשות המיסים.
האם זה הזמן שלכם לצאת לדרך?
התשובה היא חד משמעית – כן. רעננה, כפר סבא והרצליה נמצאות בנקודת זמן ייחודית שבה תוכניות המתאר המקומיות כבר מאושרות, והיזמים צמאים לפרויקטים חדשים בלב אזורי הביקוש. חלופת שקד היא ה"מסלול המהיר" של 2025, והיא מאפשרת לכם לעבור לדירה חדשה, רחבה וממוגנת תוך שנים ספורות.
אל תחכו שהבניין שלכם יישאר מאחור. התארגנו עם השכנים, בחרו עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית באזור השרון, ובדקו עוד היום מהן הזכויות שמגיעות לכם תחת חלופת שקד.
*המידע במאמר זה לידיעה כללית בלבד. לפני כל החלטה, יש להיוועץ עם מומחי נדל"ן ומשפטנים המכירים את המדיניות הספציפית של הרשות המקומית שלכם.