שוק ההתחדשות העירונית בישראל נכנס בשנת 2025 לעידן חדש. אחרי שנים של ניסיונות, תוכניות מתחלפות ומאבקים רגולטוריים, נראה שהענף מתייצב ומתחיל להפיק תוצאות ממשיות. יותר פרויקטים מגיעים לשלב ביצוע, יותר יזמים נכנסים לתחום, והרשויות המקומיות מפתחות מדיניות ברורה ועקבית יותר.
גם הביקוש של הציבור משתנה. בעלי דירות מבינים יותר מתמיד את הערך הנדל"ני ואת רמת הבטיחות שמביאים פרויקטים של פינוי־בינוי וחיזוק מבנים, והם הופכים לשותפים פעילים יותר בתהליך. לצד זאת, המחסור בקרקע והצורך ליצור פתרונות מגורים איכותיים במרכזי הערים הופכים את ההתחדשות העירונית לאחד ממנועי הצמיחה המרכזיים בשוק הנדל"ן הישראלי.
השינויים המרכזיים שמעצבים את 2025 והתחזית לשנים הבאות:
1. סוף עידן התמ"א והמעבר למודל תכנוני יציב יותר
תמ"א 38, על שתי גרסאותיה, הייתה שנים רבות התוכנית הדומיננטית לחיזוק מבנים. אולם כבר ב־2022 הוחלט לסיים אותה בהדרגה ולהחליף אותה במתווה רחב ומוסדר יותר. בשנת 2025 ניתן כבר להרגיש בבירור את תוצאות המעבר הזה.
במקום לנסות להתאים לכל בניין פתרון נקודתי, הרשויות והמדינה מתמקדות בתכנון כולל לשכונות שלמות. המשמעות היא יעילות גבוהה יותר, פחות התנגשויות עם תשתיות קיימות, והגברת הכדאיות הכלכלית ליזמים. כמות האישורים המוענקת לפרויקטים חדשים בשנת 2024–2025 גדלה באופן מורגש.
הוועדות המקומיות קיבלו יותר סמכויות, מה שמאפשר להן לאשר פרויקטים גדולים ללא הזדקקות מתמדת לוועדות המחוזיות. זה מקצר לוחות זמנים ומוריד חלק מהביורוקרטיה שאפיינה את הענף שנים רבות.
2. שוק כלכלי מורכב, אך יציב יותר עבור יזמים
עליית הריבית בשנים 2022–2023 יצרה האטה מסוימת בענף הנדל"ן, אך ב־2025 נראה שהשוק מתייצב. הבנקים משחררים בהדרגה יותר מסגרות מימון לפרויקטים של התחדשות עירונית, בזכות הפחתת הסיכון הנתפס והגדלת הוודאות התכנונית.
יוצא מכך שיזמים שהתקשו לגייס הון לפני שנתיים יכולים היום לקדם פרויקטים בקצב מהיר יותר. גם הקרנות הפרטיות נכנסות לתחום ומשקיעות בפרויקטים בעיקר בערים הגדולות: תל אביב, רמת גן, גבעתיים, הרצליה וחולון.
הביקוש הגבוה לדירות חדשות בפרויקטים של פינוי־בינוי מבטיח מכירות מהירות יותר בשלבי קדם־מכירה, מה שמאפשר ליזמים להתחיל עבודות גם בפרויקטים מורכבים.
3. התמקדות ברמת השירות לדיירים
אם בעבר היו הדיירים "בצד" והיזם ניהל את התהליך כמעט לבדו, בשנת 2025 ברור כי הדיירים הם שותפים מלאים ומהווים גורם קריטי להצלחת הפרויקט. יזמים מנוסים פועלים היום בגישה שירותית הרבה יותר: ליווי משפטי, כנסים, מערכות תקשורת פתוחות ואפליקציות מעקב אחר התקדמות.
ככל שהמודעות הציבורית עולה, כך גם הציפיות של בעלי הדירות גדלות. הם מחפשים שקיפות, קבלת החלטות מושכלת, ועדויות לפרויקטים קודמים של החברה. חברות שאינן מספקות רמת שירות גבוהה מתקשות לסגור עסקאות.
בשנים הקרובות נראה המשך של מגמה זו: סטנדרט שירות אחיד יותר, מערכת יחסים מקצועית וברורה בין החברה לדיירים, והתמקדות באמון ובשיתוף פעולה לאורך כל הדרך.
4. שינוי במבנה השוק: פחות יזמים קטנים, יותר חברות יציבות
2025 מסמנת תהליך של התכנסות בשוק ההתחדשות העירונית. הרבה יזמים קטנים מתקשים לעמוד בדרישות הרגולציה, בגיוס ההון ובניהול פרויקט מורכב. במקומם נכנסות יותר חברות בינוניות וגדולות בעלות ניסיון, רקע הנדסי יציב וגב כלכלי משמעותי.
התוצאה צפויה להיות שוק מקצועי ומסודר יותר, שבו פרויקטים מתחילים ומסתיימים בזמן, והדיירים נהנים מהבטחון של חברה מבוססת.
בשנים הקרובות תתרחש עוד התמקצעות של הענף, לצד אימוץ טכנולוגיות בנייה מתקדמות שיקצרו פרויקטים ויאפשרו איכות ביצוע גבוהה.
5. ההתחדשות העירונית הופכת לכלי פתרון מרכזי לדיור
השוק הישראלי עומד בפני מחסור של עשרות אלפי יחידות דיור בשנה. מאחר שאין כמעט עתודות פנויות במרכזי הערים, המדינה והרשויות המקומיות רואות בהתחדשות העירונית פתרון אסטרטגי ולא "עוד אפשרות".
בשנת 2025 אנו רואים עלייה חדה במספר התוכניות המאושרות לשכונות שלמות, ולא רק לבניינים בודדים. זה מאפשר להוסיף אלפי דירות חדשות במרכזי תעסוקה, לשפר תשתיות, להוסיף מבני ציבור ולתכנן סביבה עירונית מודרנית יותר.
החזון לשנים הקרובות הוא עיר צפופה, איכותית ומעורבת שימושים. התחדשות עירונית היא הגורם המרכזי שיוביל לשינוי הזה.
6. תחזית לשנים 2026–2030
לאחר הנחת היסודות הרגולטוריים והכלכליים בעשור האחרון, התחזית לארבע עד שש השנים הבאות חיובית:
- האצה משמעותית בפרויקטים של פינוי־בינוי בשכונות משנות השישים והשבעים.
- ירידה במספר פרויקטים של חיזוק לפי תמ"א הישנה, ועלייה בפרויקטים הכוללים שינוי תב"ע כולל.
- כניסה מאסיבית של טכנולוגיות בנייה חדשניות, המאפשרות קיצור לוחות זמנים ושיפור איכות.
- הרחבת מענקי המדינה לרשויות בפריפריה כדי להפוך פרויקטים לכדאיים גם באזורים בעלי ערכי קרקע נמוכים.
- גידול בציפייה של הדיירים לשירות, שקיפות ואחריות מקצועית מצד היזמים.
- התקדמות איטית אך עקבית לעבר תכנון כולל של מתחמים שלמים ולא טיפול נקודתי בבניין בודד.
עד 2030, הערכה היא שמאות פרויקטים יהיו בשלב ביצוע מדי שנה, ושוק ההתחדשות העירונית יהפוך למנוע מרכזי לפיתוח נדל"ן בישראל.
שנת 2025 מסמנת נקודת מפנה בתהליך ההתחדשות העירונית: יציבות רגולטורית גבוהה יותר, תכנון כוללני, התמקדות בשירות לדיירים, כניסה של חברות מקצועיות וחיזוק שיתוף הפעולה בין היזמים לרשויות.
העתיד של הערים בישראל יהיה מושפע ישירות מהאופן שבו שוק ההתחדשות העירונית ימשיך להתפתח. אם המגמות הנוכחיות יימשכו, צפויה בעשור הקרוב קפיצת מדרגה משמעותית באיכות המגורים, התשתיות והשירותים העירוניים.