פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, במסגרת התמ"א 38 לשעבר או חלופת שקד, הפכו בשנים האחרונות לכלי משמעותי בשוק הנדל"ן הישראלי, במיוחד בערי השרון כמו רעננה, כפר סבא והרצליה. מעבר ליתרונות העירוניים והביטחוניים, אחד הגורמים המשמעותיים ביותר עבור דיירים ויזמים הוא מיסוי. הכרת ההטבות הקיימות, ההגבלות והכללים המשפטיים יכולה לחסוך סכומי כסף משמעותיים ולהפוך פרויקט להרבה יותר משתלם.
1. פטור ממס שבח
מס שבח הוא מס שמוטל על ההפרש בין מחיר המכירה של נכס לבין מחיר הרכישה המקורי, והוא מהווה נטל משמעותי במקרה של מכירת דירה קיימת. בפרויקטים של הריסה ובנייה, החוק מעניק פטור מלא או חלקי ממס שבח לדיירים המוחלפים בדירות בפרויקט חדש.
מתי ניתן לקבל פטור:
- הדירה החדשה משמשת למגורי הדיירים המקוריים בלבד, ולא למכירה או להשכרה מסחרית.
- הפרויקט מבוצע במסגרת תוכנית התחדשות עירונית מאושרת (חלופת שקד או פינוי בינוי).
- מועד המכירה והמועד שבו התקבלה הדירה החדשה עומדים בתנאי החוק (בדרך כלל תוך פרק זמן של 4 שנים מהמכירה).
איך למקסם את ההטבה:
- לוודא שכל דיירי הבניין רשומים במסמכים רשמיים ולהגיש בקשה מסודרת למס הכנסה.
- לשמור על תיעוד מלא של מחיר רכישה ומחיר מכירה, כולל הוצאות משפטיות, שיפוץ, ומיסוי שנדרש בתהליך.
- במקרים של תוספת זכויות בנייה לדירה החדשה, חשוב לבדוק אם הפטור כולל את ההפרש בין דירת המקור לבין הדירה החדשה.
2. פטור ממס רכישה
מס רכישה מוטל על קניית נכס מקרקעין, אך בפרויקטים של התחדשות עירונית קיימת לעיתים פטור או הנחה משמעותית עבור הדיירים המקוריים.
הכללים:
- הפטור ניתן לדירות מגורים שמחליפות דירה קיימת.
- הפטור מוגבל לגודל דירה ולמחיר השוק – אם הדירה החדשה גדולה בהרבה או יקרה יותר ממחיר הדירה המקורית, מס רכישה יחול על ההפרש בלבד.
- מדובר בפטור זמני שניתן במסגרת התוכנית העירונית המאושרת בלבד.
טיפים למקסום ההטבה:
- בדקו את תקרות הפטור המפורטות באתר רשות המסים.
- במידה ויש רכישות נוספות או תוספות זכויות, יש לחשב את מס הרכישה על ההפרש בלבד
- תיעוד מלא של דירה קיימת, חוזה חדש והסכמי הבנייה הוא קריטי לאישור הפטור.
3. הגבלות ועקרונות חשובים
למרות הפטורים, קיימות הגבלות וחובות שחובה להכיר:
- הפטור ממס שבח ומס רכישה חל רק על דיירים קיימים, ולא על משקיעים חדשים.
- יש להקפיד על הרוב הדרוש להחלטת הדיירים (בחלופת שקד: לפחות 66%) כדי שהפרויקט יאושר רשמית.
- החוק מחייב ערבויות דיירים: ערבויות חוק מכר, ערבות שכירות, ערבות בדק – כדי להבטיח שהדיירים יקבלו את דירותיהם החדשות בתנאים מוסכמים.
פטור ממס אינו אוטומטי – יש להגיש בקשות מסודרות עם כל המסמכים הנדרשים לרשות המסים.
4. השפעת המיסוי על כדאיות הפרויקט
מיסוי נכון יכול להוות גורם משמעותי בהחלטת הדיירים אם להיכנס לפרויקט או לא. לדוגמה:
- פטור ממס שבח יכול לחסוך לדיירים מאות אלפי שקלים, מה שמגביר את המוטיבציה לאשר פרויקט.
- פטור ממס רכישה מאפשר לדיירים לקבל דירה גדולה ומודרנית בלי להוסיף עלויות מיותרות.
- ערבויות חוק מכר מבטיחות שההטבות האלו לא יהיו סיכון, גם אם היזם נתקל בקשיים פיננסיים.
5. איך לפעול נכון
כדי למקסם את ההטבות המיסויות בפרויקט הריסה ובנייה:
- פנו למומחה נדל"ן או עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית – הם מכירים את כל הסעיפים המעודכנים בחוק.
- תעדו הכל בכתב – חוזים, הסכמים, מסמכים פיננסיים והודעות לרשויות.
- בדקו זכויות נוספות – לדוגמה, פטור על תוספות קומות, זכויות מסחר או שטחי ציבור.
- עקבו אחרי שינויי חוק ועדכוני מיסוי – בכל שנה נרשמות עדכונים שמאפשרים פטורים או הטבות חדשות.
פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש מציעים לדיירים ברעננה, כפר סבא, הרצליה וערים נוספות בשרון יתרונות משמעותיים – לא רק בעירוב שימושים ובמיגון אישי, אלא גם בהטבות מיסויות. הכרה מעמיקה של פטור ממס שבח, פטור ממס רכישה, הגבלות וערבויות מאפשרת לדיירים להגדיל את התועלת הכלכלית מהפרויקט ולמקסם את ההטבות שמגיעות להם על פי חוק.
הדגש המרכזי הוא תכנון מוקדם ושיתוף פעולה עם מומחים, כך שהפרויקט יתבצע בצורה חוקית, מהירה ומשתלמת – כל זאת תוך שמירה על זכויות הדיירים ובטיחותם.