רעננה, אחת הערים המרכזיות באזור השרון, חווה בשנים האחרונות גל של פרויקטים של התחדשות עירונית ובנייה חדשה. דיירים, משקיעים וקבלנים שמחפשים להשתלב בשוק הנדל"ן העירוני צריכים להכיר היטב את מושג זכויות הבנייה, שכן הן מהוות את הבסיס להתקדמות פרויקטים, קבלת אישורים והערכת כדאיות כלכלית. במאמר זה נפרט את כל מה שחשוב לדעת על זכויות בנייה בפרויקטים חדשים, תוך דגש על סוגי הפרויקטים, היתרונות והשלבים המרכזיים בתהליך.
סוגי פרויקטים חדשים ברעננה
ניתן למצוא כיום כמה סוגי פרויקטים של התחדשות עירונית:
- תמ"א 38 – חיזוק מבנים קיימים
תמ"א 38 מאפשרת לדיירים לשדרג את המבנה הקיים, להוסיף קומות חדשות ולהבטיח עמידות בפני רעידות אדמה. זכויות הבנייה נקבעות לפי המבנה הקיים ותוספות מורשות לפי התוכנית העירונית. - פינוי-בינוי
פרויקט פינוי-בינוי כולל הריסת מבנים ישנים והקמת בניינים חדשים במקומם. זוהי הדרך למקסם את השטח המוקצה לבנייה, להוסיף יחידות דיור חדשות וליצור תשתיות מודרניות. כאן זכויות הבנייה מחושבות מחדש בהתאם לייעוד הקרקע והתקנות העירוניות.
פרויקטים פרטיים בבנייה חדשה
מדובר בבניינים חדשים שנבנים על מגרשים פנויים. כאן הזכויות נקבעות לפי תב"ע מקומית, מגבלות גובה, אחוזי בנייה והיתרים נוספים שמוציא משרד הרישוי העירוני.
כיצד זכויות בנייה נקבעות?
זכויות הבנייה נקבעות על פי מספר קריטריונים:
- ייעוד קרקע – שטח המיועד למגורים, מסחר או ציבורי יקבע את סוג הבנייה המותרת.
- תב"ע מקומית – התוכנית העירונית מפרטת את המגבלות על מספר קומות, גובה הבניין, אחוזי בנייה ושטח ירוק.
- רוחב המגרש ומיקומו – מגרשים רחבים מאפשרים בנייה גבוהה ומרווחים גדולים בין בניינים; מגרשים צרים מגבילים את הכמות והמיקום של הקומות.
- שטחי ציבור ותשתיות – עיריות רבות דורשות שמירה על מרחבים ציבוריים, פארקים ושבילי תחבורה כחלק מהפרויקט.
- היתר בנייה – מדובר במסמך רשמי המונפק על ידי העירייה ומאשר את היקף הבנייה המותר על פי הזכויות הקיימות.
הזכויות הן שילוב של תכנון עירוני, חוקים, תקנות והיתר בנייה שמאפשרים את מימוש הפרויקט באופן חוקי ובטוח.
זכויות בנייה והערכת כדאיות פרויקט
כאשר שוקלים השקעה או הקמה של פרויקט חדש, יש להבין את היקף זכויות הבנייה הקיימות. זכויות מוגבלות יכולות להגביל את מספר הדירות שניתן לבנות, גובה המבנה או השטח הקומתי, ולכן הן משפיעות ישירות על התשואה הכלכלית.
זכויות נוספות או אפשרות להרחבתן (למשל בהסכמה עם העירייה או באמצעות תוכניות מתקדמות) יכולות להפוך פרויקט למשתלם יותר. משקיעים מקצועיים בוחנים לעיתים את התב"עות העירוניות לפני רכישת מגרש או דירה, כדי להעריך את הפוטנציאל הבנוי העתידי.
זכויות דיירים והשתתפות בפרויקט
בדגש על פרויקטים של התחדשות עירונית, זכויות הבנייה משפיעות גם על הדיירים הקיימים. דוגמאות:
- בפרויקט פינוי-בינוי, הדיירים רשאים לקבל דירה חדשה בהתאם לשטח ולזכויותיהם הקודמות, ולעיתים אף תוספת שטח או קומה.
- בפרויקטים של תמ"א 38, זכויות הבנייה מאפשרות לדיירים לקבל תוספות, מרפסות או חיזוקים, בהתאם להסכם עם הקבלן.
לכן, הבנת הזכויות היא חיונית גם לדיירים שרוצים לשדרג את הדירה שלהם מבלי לאבד את חלקם בפרויקט.
זכויות בנייה הן הבסיס לכל פרויקט חדש. הן קובעות מה מותר ומה אסור לבנות, את מספר הקומות, שטחי הבנייה ומגבלות אחרות שמכתיבה העירייה. עבור דיירים, משקיעים וקבלנים, הכרת הזכויות חשובה להערכת כדאיות הפרויקט ולתכנון נכון של השקעותיהם.
בעידן שבו ההתחדשות העירונית מתרחבת, חשוב להבין את סוגי הפרויקטים, ההבדלים בין תמ"א 38 לפינוי-בינוי, ואת ההשפעות של זכויות הבנייה על תהליך העבודה, הדיירים והשוק המקומי. מי שמכיר היטב את הכללים והזכויות, יכול להפיק את המרב מהשוק התוסס הזה ולהבטיח פרויקט מוצלח, בטוח ורווחי.