מה ההבדל בין תמ״א 38 לפינוי בינוי

בשנים האחרונות תחום ההתחדשות העירונית צובר תאוצה בישראל. יותר ויותר בניינים ישנים עוברים תהליכי חידוש, והדיירים נהנים מדירות חדשות, מרחבים גדולים יותר ושדרוג איכות החיים. אך עבור דיירים חדשים בתחום, קיים בלבול בין שני סוגי פרויקטים עיקריים: תמ״א 38 ופינוי־בינוי.

במאמר זה נסביר בצורה נגישה את ההבדלים, היתרונות והחסרונות של כל סוג פרויקט, ונראה מתי כל אחד מהם מתאים לדיירים.

מה זה תמ״א 38?

תמ״א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שמטרתה חיזוק מבנים קיימים שנבנו לפני 1980 מפני רעידות אדמה. התוכנית מאפשרת לדיירים לשדרג את הבניין מבלי להרוס אותו, ובדרך כלל כוללת גם הוספת מעליות, מרפסות, חיזוק מבנה ובניית חדרי ממ״ד.

ישנם שני מסלולים עיקריים בתמ״א 38:

1. תמ״א 38/1 – חיזוק בלבד
   במסלול זה הבניין נשאר במקומו, ועוברים חיזוק של קירות, תקרה, יסודות ומבנה כללי. בנוסף, לעיתים מוסיפים מרפסות, ממ״ד או שיפורים קטנים בדירות. מסלול זה מתאים בעיקר לבניינים יציבים אך ישנים, שמספיק לחזקם כדי לעמוד בתקני בטיחות.
2. תמ״א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש
   במסלול זה הבניין נהרס, ומוקם בניין חדש על אותו מגרש. הדיירים מקבלים דירות חדשות, לעיתים עם חנייה, מחסן ומרפסת גדולה יותר. מסלול זה מתאים בעיקר לבניינים קטנים או ישנים מאוד, שבהם החיזוק בלבד אינו מספיק.

יתרונות של תמ״א 38:

• שדרוג הבניין מבלי לפנות את כל הדיירים לתקופה ארוכה.
• שיפור בטיחות המבנה מפני רעידות אדמה.
• הגדלת שטח הדירה או הוספת מרפסת וממ״ד.

חסרונות של תמ״א 38:

• בחיזוק בלבד, משך העבודה ארוך ולעיתים הדיירים ממשיכים לחיות בסביבה רועשת.
• לא תמיד מתאים לבניינים מאוד ישנים או בעייתיים.

מה זה פינוי־בינוי?

פינוי־בינוי הוא פרויקט שבו הבניין או מספר בניינים נהרסים לגמרי, והדיירים מפונים לדירות חלופיות לתקופת הבנייה. הבנייה מחדש מאפשרת הקמת בניינים מודרניים, עם דירות גדולות יותר, חנייה תת־קרקעית, מחסנים ושדרוג משמעותי בתשתיות.

מטרת הפינוי־בינוי היא ליצור תשתית מודרנית ונוחה לדיירים, להגדיל את מספר הדירות במתחם לצורך מימון הפרויקט, ולשדרג את ערך הנכס לדיירים וליזם כאחד.

יתרונות של פינוי־בינוי:

• דירות חדשות ומרווחות עם מערכות מודרניות.
• פתרון מלא לבעיות תשתית ובטיחות.
• אפשרות להרוויח דירה גדולה יותר או יחידת דיור נוספת.

חסרונות של פינוי־בינוי:

• הדיירים צריכים לפנות את דירתם לתקופה ארוכה, מה שמחייב מציאת דירה חלופית או קבלת דמי שכירות.
• תהליך ארוך ומורכב מבחינת אישורים, לוחות זמנים ומימון.
• דורש הסכמה של רוב הדיירים כדי לא לעכב את שאר הדיירים.

ההבדלים המרכזיים בין תמ״א 38 לפינוי־בינוי

בעיקרון, ההבדל העיקרי הוא בכך שבתמ״א 38, הבניין הקיים נשאר במקומו – רק מחוזק או משודרג. הדיירים יכולים להמשיך לגור בבניין בזמן הבנייה (במסלול 38/1) או לקבל דירה חלופית לזמן קצר (במסלול 38/2). לעומת זאת, בפינוי־בינוי, הבניין נהרס לגמרי, והדיירים מפונים לתקופה ארוכה, עד לקבלת הדירות החדשות.

פינוי־בינוי מאפשר שדרוג משמעותי יותר, כולל דירות גדולות יותר, מרפסות ומחסנים נוספים, אך דורש יותר סבלנות ותיאום בין הדיירים, היזם והרשות המקומית. תמ״א 38 מספקת פתרון מהיר יחסית, אך לא תמיד נותנת מענה מלא לדיירים המעוניינים בדירה גדולה או בשדרוג משמעותי של הבניין.

מה כדאי לדיירים לקחת בחשבון

כאשר בוחרים בין תמ״א 38 לבין פינוי־בינוי, כדאי לשקול מספר נקודות:

1. מצב הבניין וגילו: בניינים קטנים או ישנים מאוד עשויים להתאים יותר לפינוי־בינוי.
2. רצון לשדרוג משמעותי: מי שרוצה דירה חדשה, מרווחת עם חנייה וממ״ד – פינוי־בינוי בדרך כלל עדיף.
3. משך התהליך וסבלנות: תמ״א 38 מאפשרת להישאר בבניין (במסלול חיזוק בלבד), בעוד שפינוי־בינוי מחייב פינוי ארוך יותר.
4. הסכמות הדיירים: רוב הדיירים צריכים להסכים לפרויקט; פינוי־בינוי דורש הסכמה רחבה יותר.

לסיכום, תמ״א 38 ופינוי־בינוי הם שני מסלולים של התחדשות עירונית, כל אחד עם יתרונות וחסרונות.

• תמ״א 38 – חיזוק ושדרוג המבנה הקיים, מתאים לבניינים יציבים אך ישנים.
• פינוי־בינוי – הריסה ובנייה מחדש, מתאים למי שרוצה דירה חדשה לחלוטין עם שדרוג משמעותי.

לפני ההחלטה על הצטרפות לפרויקט, חשוב להבין את ההבדלים, להתייעץ עם יזם או עורך דין, ולבדוק מה מתאים לדיירים באופן אישי. ככל שתכירו את התהליך והאפשרויות שלכם, כך תוכלו לקבל החלטה מושכלת ובטוחה.